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近期，恒大被推向風(fēng)口浪尖，導(dǎo)火索是恒大財(cái)富（理財(cái)產(chǎn)品）無法兌付到期利息，且恒大財(cái)富總經(jīng)理杜亮提前兌付了730萬元解套，引發(fā)一系列爭(zhēng)議。 銀行有息負(fù)債、供應(yīng)商應(yīng)付賬款、合作伙伴承兌匯票等等，每一項(xiàng)都是天文數(shù)字，都是恒大現(xiàn)階段無法承受之重。 受到?jīng)Q策層“房住不炒”的定調(diào)，下沉到三四線城市大舉拿地的恒大步步受限，不僅限購(gòu)還限售，不僅限漲還限跌，曾幾何時(shí)拼命搶拍的優(yōu)質(zhì)地塊卻成了燙手山芋，短期難以變現(xiàn)，資金周轉(zhuǎn)困難。 這時(shí)很多人會(huì)問，恒大如果倒了，我買的恒大房怎么辦？ 首先，要明白市場(chǎng)主體“倒了”的含義，像恒大如此體量的市場(chǎng)主體可不像是路邊小餐館經(jīng)營(yíng)不下去就跑路了，因?yàn)樗麄冇性S多債權(quán)、債務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、抵押權(quán)，還有無數(shù)的合同確定的各種法定和約定義務(wù)。 從法律意義上，“倒了”一般理解為“破產(chǎn)清算”或“破產(chǎn)重整”。（注意是“重整”，不是“重組”，重整是嚴(yán)格意義的法律含義，需要受到程序、期間、權(quán)利義務(wù)分配的法律約束。 那么“破產(chǎn)清算”和“破產(chǎn)重整”有什么區(qū)別呢？ 01 重整仍有挽救希望，重點(diǎn)不在“破”，而在“立”；但清算是嚴(yán)重資不抵債挽救希望渺茫，重點(diǎn)是算一算有多少財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人看怎么分； 02 重整的主要目的在于維護(hù)公司事業(yè)，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)能力，避免破產(chǎn)，而清算主要的是為了彌補(bǔ)債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失。 03 重整一般都需制定重整計(jì)劃（例如引入戰(zhàn)略投資者、改善經(jīng)營(yíng)方案等計(jì)劃），重整計(jì)劃經(jīng)法院批準(zhǔn)后，對(duì)所有債權(quán)人、債務(wù)人均具備法律效力；清算無須法定計(jì)劃，一般按照法定程序進(jìn)行破產(chǎn)宣告，對(duì)企業(yè)所有債權(quán)債務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)盤點(diǎn)后，采取變價(jià)和分配的方式予以清算。 簡(jiǎn)而言之，“重整”還能搶救，“清算”沒救了。 從國(guó)家層面，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，更傾向于重整。從商業(yè)運(yùn)營(yíng)層面，也傾向于重整，大家給個(gè)機(jī)會(huì)，企業(yè)還能活下去。而考量重整還是清算最重要的因素就是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的必要性和可能性。顯而易見，為了社會(huì)穩(wěn)定，恒大持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去更有必要且有持續(xù)經(jīng)營(yíng)的可能性。 海航就是教科書般的案例，如此龐大的企業(yè)，被依法裁定破產(chǎn)重整。2021年9月13日最新消息是，海航已引入遼寧方大集團(tuán)和海南省發(fā)展控股有限公司作為戰(zhàn)略投資者。（遼寧方大集團(tuán)就是在2021年河南洪災(zāi)時(shí)豪捐一億現(xiàn)金和一億物資的方大）。 海航通過債轉(zhuǎn)股、大股東償債、借款利率和還款期限優(yōu)化等的重整計(jì)劃，旨在提升資產(chǎn)質(zhì)量，資產(chǎn)負(fù)債率大幅降低，現(xiàn)金流能力增強(qiáng)。 但海航重整對(duì)于普通公民的影響跟恒大不太一樣，受海航重整影響的普通人具有局限性，基本上為兩大群體： 1、購(gòu)買了海航股票的海航股民； 2、海航員工。 海航的供應(yīng)商、銀行、合作伙伴等債權(quán)涉及的都是商業(yè)糾紛，而恒大卻實(shí)實(shí)在在的影響到了民生，住房民生，無論是從國(guó)務(wù)院作出的《政府工作報(bào)告》還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的定調(diào)，都把住房作為了最重要的民生。 恒大，作為國(guó)內(nèi)首屈一指的房地產(chǎn)開發(fā)商，影響的是千千萬萬個(gè)購(gòu)房人，背后都是千千萬萬個(gè)家庭幾代存下來的血汗錢，社會(huì)影響頗深，如處理不當(dāng)，會(huì)民怨積沸，造成社會(huì)動(dòng)蕩，非同小可。 二、恒大重整，我買的房還是我的嗎？ 恒大重整的話，有的購(gòu)房人會(huì)問：我的房就不是我的了嗎？

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 首先，需要明白的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，即未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。 對(duì)于購(gòu)房人的房屋產(chǎn)權(quán)處理分為兩大類： 01 房屋已建成 房屋已經(jīng)建成的情況下，也就是“現(xiàn)房”，破產(chǎn)企業(yè)即有對(duì)購(gòu)房人履約的可能，也就是業(yè)主大概率能夠拿到房子。你買的房子，大概率能拿到完整產(chǎn)權(quán)。 開發(fā)商已經(jīng)辦理了整個(gè)項(xiàng)目驗(yàn)收后續(xù)，取得了大產(chǎn)權(quán)即初始產(chǎn)權(quán)，這種情形業(yè)主只需要憑借購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票去到房管局直接申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證明，在繳納規(guī)定的費(fèi)用之后通常都會(huì)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明。 02 房屋未建成 若企業(yè)破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，也就是“期房”，這種情形只能作為遺留問題留待處理，通常是新的地產(chǎn)公司或者物業(yè)管理公司接盤之后，才能繼續(xù)前面開發(fā)商的遺留工作，因此業(yè)主只能等待，在此期間，購(gòu)房人通常難以合法轉(zhuǎn)讓。 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對(duì)賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。 1、按揭貸款所購(gòu)房屋的權(quán)利歸屬。 企業(yè)破產(chǎn)時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。現(xiàn)房按揭中，開發(fā)商破產(chǎn)對(duì)房屋的權(quán)利歸屬?zèng)]有任何影響。購(gòu)房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。 在期房按揭中，購(gòu)房時(shí)房屋尚未建成，購(gòu)房人不享有房屋的所有權(quán)。當(dāng)房屋建成后，若房款已經(jīng)付清(購(gòu)房人支付了首付，貸款銀行以購(gòu)房人的名義付清了余款)，購(gòu)房人即可委托開發(fā)商向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記處申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》并取得房屋所有權(quán)。之后房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對(duì)房屋的權(quán)利歸屬亦不生影響，購(gòu)房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。 2、分期付款買房時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。 與按揭買房不同，在分期付款購(gòu)房的情形下，在轉(zhuǎn)移所有權(quán)之前，根據(jù)破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)，購(gòu)房人是否足額支付價(jià)款可以分為以下兩種情況討論： 第一，購(gòu)房人已經(jīng)付清全部?jī)r(jià)款的，所購(gòu)房屋被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，購(gòu)房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更房屋登記。 第二，購(gòu)房人尚未付清全部?jī)r(jià)款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。 針對(duì)開發(fā)商名下的商品房被列為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)，這里直接引用一條司法解釋處理《【最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十九條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋； （三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。 也就是說如果符合上述條件的，即使開發(fā)商因負(fù)債被執(zhí)行其名下物權(quán)未變動(dòng)的商品房，購(gòu)房人可以排除該房屋被執(zhí)行。 從法律關(guān)系上，你買的房還是你的資產(chǎn)，破產(chǎn)重整不是直接把你的資產(chǎn)直接變成開發(fā)商的資產(chǎn)，這點(diǎn)不用擔(dān)心。 三、避免爛尾 需要擔(dān)心的是什么呢？爛尾。跟諸多購(gòu)房人一樣，最怕買到的期房爛尾。 爛尾樓指開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。簡(jiǎn)單的來說，爛尾樓的根本原因就是資金鏈斷裂。 而解決資金鏈斷裂最根本的兩條途徑： 1、等資金。 2、等續(xù)建者（接盤俠）。 許多開發(fā)商不想將辛辛苦苦做的項(xiàng)目轉(zhuǎn)手讓人，四處籌錢，實(shí)在沒辦法或在政府介入下才引入其他投資人進(jìn)行復(fù)工開發(fā)建設(shè)工作。 爛尾樓不僅僅是購(gòu)房人心結(jié)，

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也是政府單位的心病，許多城市對(duì)爛尾樓有特別政策，復(fù)活爛尾樓除享受國(guó)家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收入減半，行政事業(yè)性收費(fèi)全免等優(yōu)惠，在期限內(nèi)購(gòu)買的消費(fèi)者還可享受免征契稅的優(yōu)惠。 有些優(yōu)質(zhì)地理位置、商業(yè)配套、學(xué)區(qū)配套的爛尾樓反而讓購(gòu)房人趨之若鶩。 因?yàn)橘I期房，就有一定賭的成分在里面，選擇大開發(fā)商是希望把爛尾的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。 而業(yè)主如遇爛尾樓該如何處理呢，從法律意義上，不建議購(gòu)房者退房，因?yàn)橥朔亢?，開發(fā)商與購(gòu)房人的法律關(guān)系從買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)債務(wù)關(guān)系在破產(chǎn)清算流程里的優(yōu)先級(jí)在買賣關(guān)系之后，簡(jiǎn)而言之，拿到房屋權(quán)屬比拿到一張收據(jù)或欠條靠譜，在后續(xù)法律流程中購(gòu)房人比普通債權(quán)人具有優(yōu)先拿到補(bǔ)償款的權(quán)利。 最后，就是購(gòu)房人要密切關(guān)注施工進(jìn)度，如逾期交房或施工進(jìn)展嚴(yán)重受阻，可趁早申請(qǐng)政府職能部門介入，也可以聯(lián)合其他業(yè)主向法院起訴。 四、恒大事件會(huì)如何演變？ 那么，我們推演一下，恒大資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重問題，恒大會(huì)采取哪種方法？ 兩者都會(huì)用，既會(huì)四處籌集資金，包括變賣資產(chǎn)、降價(jià)銷售、低息貸款、引入戰(zhàn)投，也會(huì)將部分樓盤的開發(fā)建設(shè)權(quán)利整體轉(zhuǎn)讓給續(xù)建者，有可能你買的樓盤開始姓恒大，后來姓了融創(chuàng)或碧桂園甚至是某個(gè)小開發(fā)商。 對(duì)于購(gòu)房人來說，開發(fā)商是誰最多只是品牌帶來的力量，因?yàn)榇箝_發(fā)商有強(qiáng)大的資金鏈和現(xiàn)金流保障工程建設(shè)順利，如今大開發(fā)商都不能保證建設(shè)工程順利，那還有哪些開發(fā)商可以推心置腹呢？ 如果恒大將部分樓盤開發(fā)建設(shè)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，購(gòu)房人的權(quán)利能夠得到保障嗎？此時(shí)，續(xù)建者受讓了權(quán)利也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，此時(shí)的權(quán)利義務(wù)已通過法律流程轉(zhuǎn)移給了續(xù)建者。恒大對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)什么義務(wù)，續(xù)建者就對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)什么義務(wù)。 2021年9月，許家印攜各區(qū)域負(fù)責(zé)人簽訂《保交樓》軍令狀，因?yàn)闃潜P順利交付是關(guān)系到千千萬萬個(gè)普通購(gòu)房人的生活，順利交付才能保障恒大有繼續(xù)存活的可能性，如因資金鏈斷裂遇大規(guī)模停工停產(chǎn)，不僅會(huì)造成延期交房進(jìn)而商業(yè)信譽(yù)無法挽回，嚴(yán)重的還會(huì)造成社會(huì)動(dòng)蕩。 房屋交付的問題，政府可以通過行政手段組合拳進(jìn)行整治和清理，而金融理財(cái)產(chǎn)品卻很困難，因?yàn)榉申P(guān)系不同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同，社會(huì)意義也不同，金融理財(cái)爭(zhēng)議難以通過行政手段解決爭(zhēng)議。 所以，政府會(huì)打出一系列組合拳解決恒大帶來的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟恒大手里還有大量?jī)?chǔ)備土地和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以供恒大續(xù)命。 恒大大概率通過與政府或接盤者談判，快速出手手中儲(chǔ)備資產(chǎn)及非主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊。 各級(jí)政府高層都在觀望，因?yàn)榇_有較大矛盾需要解決，既想解決爭(zhēng)議避免帶來社會(huì)動(dòng)蕩和群體性事件，也不想恒大攜輿論要挾政府救助以此尋找高價(jià)接盤俠。既想化解恒大資金鏈尷尬從而順利交房，又不想帶來未來其他開發(fā)商無序擴(kuò)張且承擔(dān)過輕經(jīng)營(yíng)不善責(zé)任卻由政府兜底的反面示范。 至于恒大財(cái)富的兌付問題，實(shí)質(zhì)上是金融產(chǎn)品，金融產(chǎn)品有虧有盈，所以不是目前恒大迫切需要解決的問題，投資產(chǎn)生的爭(zhēng)議按照法律規(guī)定和合同約定進(jìn)行處理，違約的承擔(dān)違約責(zé)任。至于網(wǎng)上許許多多說是用養(yǎng)老金、父母低保金等投資理財(cái)產(chǎn)品的，這里就是投資虧損風(fēng)險(xiǎn)承受能力的自我分析問題，投資有條底線就是：投資即使全部虧損，也不會(huì)嚴(yán)重影響到正常生活。顯而易見，很多人無視這條不成文的底線，那么責(zé)任由誰承擔(dān)呢？ 當(dāng)然，恒大財(cái)富的兌付其實(shí)也是時(shí)間問題，未來很有可能會(huì)實(shí)現(xiàn)兌付，但也會(huì)解除原合同。世界上哪有那么多高息保底的投資產(chǎn)品好事呢？很多金融產(chǎn)品，你看著他們利息，他們看著你的本金。 未來，恒大變賣資產(chǎn)基本已是板上釘釘了，且會(huì)出售與主業(yè)（房地產(chǎn)）無關(guān)的業(yè)務(wù)板塊。 是否破產(chǎn)重整，需要看恒大的債權(quán)人、銀行、供應(yīng)商、投資人及購(gòu)房人，以及政府部門是否能給恒大充裕的時(shí)間去籌集資金，資金缺口很大，處理流動(dòng)性危機(jī)需要時(shí)間。 無論今后恒大走向如何，近2萬億的債務(wù)危機(jī)，已經(jīng)夠格寫到企業(yè)經(jīng)營(yíng)和工商管理的教科書里了。 

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恒大經(jīng)歷過這次磨難，不僅給所有人投資人、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、購(gòu)房人上了一課，也給政府上了一課，政府今后對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)更加收緊相關(guān)政策并加強(qiáng)監(jiān)管，高層一定會(huì)下定決心讓房產(chǎn)行業(yè)不得利用過高杠桿操盤。 前方遍布荊棘，但仍須砥礪前行，歷經(jīng)坎坷，不破不立。 這次教訓(xùn)，對(duì)于恒大，對(duì)于執(zhí)政者，都是刻骨銘心的。 小勝靠智，大勝靠德。 恒大爆雷，我買的恒大房怎么辦？ 舉報(bào) 評(píng)論 2 請(qǐng)先 登錄 后發(fā)表評(píng)論～ 說點(diǎn)什么吧... 評(píng)論 霜水明秋 1 說得很透徹，就是有點(diǎn)樂觀，接下來還有爆雷的怎么辦？ 回復(fù) · 2小時(shí)前 昂藏七尺75052718 4 就說還能如期交房不能，說這么多，誰還有心看完……現(xiàn)在關(guān)心的是交不了房怎么辦 回復(fù) · 19小時(shí)前 今日頭條推薦引擎有 0 條更新 07:33 不必?fù)?dān)心恒大樓盤成為爛尾樓，豪哥給你分析 豪哥茶飲196評(píng)論21天前 03:43 買房時(shí)，簽完購(gòu)房合同記得去辦這4件事，不然將來會(huì)有大麻煩 房視頻11評(píng)論2月前 70年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？房子到底歸誰？終于給出明確答復(fù)了 不凡智庫(kù)0評(píng)論1小時(shí)前 拆遷暴富，有人獲得5000萬補(bǔ)償款，但卻過得窮困潦倒 樓盤網(wǎng)25評(píng)論6天前 4小時(shí)前看到這里，點(diǎn)擊刷新 Welegal法盟 上海法培網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 關(guān)注 TA的熱門作品 7.49億元！違反《保密協(xié)議》被判巨額賠償 5萬閱讀21天前 合同中的“保命符”，這些特殊效力條款務(wù)必用好 4006閱讀1月前 律師函與廢紙的區(qū)別 3807閱讀27天前 效率高的法務(wù)，都掌握著信息檢索的術(shù)與道 1548閱讀1月前 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議模板及審查要點(diǎn) 1017閱讀14天前 查看更多 頭條熱榜 換一換 1 31省份昨增54例確診：本土30例 2 美國(guó)支持反中亂港勢(shì)力事實(shí)清單 3 4300萬捐款被街道轉(zhuǎn)走反被起訴 4 黑龍江昨增15例本土確診 5 進(jìn)口獼猴桃樣本檢出新冠陽(yáng)性 6 研究生校外嫖娼被開除？復(fù)旦回應(yīng) 7 阿富汗潘杰希爾瀕臨失守 8 吳邦勝被雙開 案情曾驚動(dòng)中政委 9 搜狗與騰訊合并 并完成退市 10 媒體：莫讓“我是公安局的”變味 精彩視頻精彩視頻 換一換 04:30 爸媽送小喬回婆家，盼盼一大家人相處特別和睦，媽媽也很放心 109萬次播放 08:11 胖哥給外甥和外甥女買新衣服，還吃了頓正宗的四川火鍋，巴適的很 71萬次播放 07:18 蘭州“火爆燒肉”手抓辣椒滿天飛，2元一大串，烤餅夾上十幾串 37萬次播放 06:34 小妞問老爸喜歡孫女還是孫兒，老爸卻說在家種地不劃算要出去打工 28萬次播放 12:03 帶著父親回家，火車餐廳吃豪華晚飯，燒雞牛肉花生米，喝二兩高興 33萬次播放

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